Rilevare mutuo

[streetTux]

Esperti di mutui, banca, finanze e affini, sono a chiedere consiglio :w00t:

Dunque, partiamo da questo caso:

X e Y hanno un mutuo cointestato al 50% su una proprietà al 50%, ad un certo punto Z deve subentrare rilevando la parte di mutuo (e quindi ovviamente pure di proprietà) di X. :oook:

Ora, come funziona la cosa? Z come fa a subentrare nel mutuo e liquidare completamente X? :cipenso:

[G79]

Tu sei Z? :laugh2:


comunque:

http://www.padronidicasa.it/accollo-mutuo-esistente.htm
http://www.migliormutuo.it/accollo_mutuo.asp
http://www.mutuoeprestito.com/vedi_articolo.asp?key=47


E che Dio gliela mandi buona... a Z!

[Marco Manila]

Ragazzi 3 risposte e 2 off topic: visto che la discussione è seria non mi sembra il caso... :dry:

Vediamo se si riescono a trovare le info che Streetissimo cerca.

[manu for rent]

ma il mutuo chi l'ha erogato?
una banca, quindi basta contattarla, comunicare il proprio desiderio
rilasciare tutti i propri dati ed attendere che facciano le loro ricerche approfondite..

il soggetto X aveva dato delle garanzie, Z dovrà dimostrare di poterne dare

[maurino]

Z come fa a subentrare nel mutuo e liquidare completamente X? :cipenso:

ti conviene sentire direttamente la banca di X per vedere cosa serve, nonchè le tempistiche, per fare il subentro. Sicuramente vorrà delle garanzie, ma quante e quali solo loro te lo possono dire

[streetTux]

Ok ragazzi, grazie :oook:

Però diciamo che le garanzie non sono un problema (anche perché non sono state date nemmeno al mutuo originale) io mi riferivo dal lato pratico come funziona la cosa.. è una cosa che varia da banca a banca? Non c'è un procedimento uguale per tutte?

In soldoni, come funziona? Si andrà da un notaio o sarà tutto automatico in banca? La proprietà varia in automatico con l'intestazione del mutuo?
Come fa Z a liquidare completamente X rilevando il mutuo, dato che X comunque ha messo dei soldi fino ad ora? La banca rende quei soldi ad X e Z riparte con il 50% del mutuo da zero?

[Pigi_102]

Non sono un esperto, ma sicuramente Z ( e X) avranno bisogno del notaio per la proprieta'.
Il mutuo puo' pagarlo ( intestarlo ) chiunque, date le giuste garanzie, mentre la proprieta' e' data solo ed esclusivamente
dalle scritture che il notaio fa negli appositi registri ( immobiliari, catasto etc etc ).
Inoltre lo stato italiano suppone/prevede che X crei un "ricavo" dalla vendita del suo immobile a Z, quindi si dovranno pagare
i vari balzelli che oggi gravano sulle case ( tassa di registro etc ) e infine, visto l' incredibile quantita di lavoro svolta dal notaio (ironico),
si dovra' pagare anche quello, una parte in nero ed una con fattura.


Pigi

[G79]

da profano mi verrebbe da dire che alla banca poco importa chi gli dà i soldi.

se il mutuo è pari a 100 e X ha già dato 35, Z (nel rilevare il mutuo) dovrà sganciare 65.
Poi se Z deve dare 35 X... questo non lo so... ma credo che qualcosa gli debba...

[manu for rent]

X vende la sua metà di immobile e con i soldi della vendita estingue il mutuo, se Z non ha tutti i soldi dovrà richiedere un mutuo alla sua banca (anche diversa da quella di X e mettere l'immobile a garanzia)

oppure

Z subentra (accollo mutuo) nel mutuo di X (si escude il notaio) ma può essere negativo se le condizioni del mutuo sono sfavorevoli

[streetTux]

X vende la sua metà di immobile e con i soldi della vendita estingue il mutuo, se Z non ha tutti i soldi dovrà richiedere un mutuo alla sua banca (anche diversa da quella di X e mettere l'immobile a garanzia)
No, questo non c'entra nulla con il thread :oook:


Z subentra (accollo mutuo) nel mutuo di X (si escude il notaio) ma può essere negativo se le condizioni del mutuo sono sfavorevoli
Questo è il discorso del thread, esattamente :oook:
Le condizioni del mutuo sono perfette, ma lasciamo perdere tutti questi fronzoli, quelli sono già valutati.
Il problema sta nel lato pratico, ovvero come funziona la cosa?

[maurino]

Ok ragazzi, grazie :oook:

Però diciamo che le garanzie non sono un problema (anche perché non sono state date nemmeno al mutuo originale) io mi riferivo dal lato pratico come funziona la cosa.. è una cosa che varia da banca a banca? Non c'è un procedimento uguale per tutte?

da quel che so l'accollo del mutuo dovrebbe essere senza spese...per questo è vantaggioso rispetto ad un mutuo nuovo (al di là della singola rata ovviamente)


In soldoni, come funziona? Si andrà da un notaio o sarà tutto automatico in banca? La proprietà varia in automatico con l'intestazione del mutuo?

la variazione di proprietà andrà fatto dal notaio, per il mutuo dipende. Se si fa l'accollo non ce n'è bisogno, se invece si fa a nuovo (io ho fatto così quando acquistai casa, rifiutai l'accollo per le condizioni assurde e sono partito con uno nuovo, costato parecchio di Notaio, ma nel giro 2 anni ci rientro tranquillamente per la differenza di rata)


Come fa Z a liquidare completamente X rilevando il mutuo, dato che X comunque ha messo dei soldi fino ad ora? La banca rende quei soldi ad X e Z riparte con il 50% del mutuo da zero?
se rileva il mutuo, rileva solamente la parte rimanente, cioè solo quanto X deve ancora alla banca. Per il valore che invece X ha già pagato saranno le 2 parti coinvolte (X e Z) a dover trovare un accordo.

[streetTux]

se rileva il mutuo, rileva solamente la parte rimanente, cioè solo quanto X deve ancora alla banca. Per il valore che invece X ha già pagato saranno le 2 parti coinvolte (X e Z) a dover trovare un accordo.
Immaginavo fosse così... quindi la banca non può gestire il "saldo" del precedente intestatario del mutuo e poi far ripartire quella parte di mutuo, ma bensì lo deve fare il subentrante?

[G79]

Immaginavo fosse così... quindi la banca non può gestire il "saldo" del precedente intestatario del mutuo, ma bensì lo deve fare il subentrante.. bel casino..

Alla banca poco importa chi le ridà i soldi che ha dato in prestito.
E di certo non è così magnanima da restituire ciò che ha già preso! :cry:

[maurino]

Immaginavo fosse così... quindi la banca non può gestire il "saldo" del precedente intestatario del mutuo e poi far ripartire quella parte di mutuo, ma bensì lo deve fare il subentrante?

non sono sicuro di aver capito cosa intendi... alla banca frega poco di quello che X ha pagato in precedenza, ha già incassato parte del credito che le era dovuto, ora gli interessa soltanto il rimanente: è come se "girasse" il debito residuo ad una nuova persona (ovviamente a lei gradita, può anche rifiutarsi di farlo, per questo è sempre bene andare in filiale col venditore e parlare con loro).

Accollo Mutuo Venditore: Conviene? (http://www.telemutuo.it/culturamutui/accollo-venditore.html)

prova a vedere qui, ho dato una letta veloce e mi sembra decente

ps: l'anno scorso sono diventato pazzo per il mutuo sulla casa e mi sono fatto qualche discreta nozione, ma non sono del settore, quindi tutte le magagne non saprei indicartele. Anche per questo suggerisco sempre di sentire la banca

[streetTux]

Ok, mi è tutto chiaro... praticamente se parliamo di 100, e X ha già messo 30, Z che subentrerà dovrà saldare i 30 a X, si accollerà i 70 rimanenti con la banca, e per il cambio di proprietà dell'immobile invece servirà un notaio.

In merito a quest'ultimo passaggio quindi, come funziona il cambio della proprietà? Come fare a tutelarsi perché non finisca che ci si accolla il mutuo e poi il cambio di proprietà non viene fatto?
Quando costerà indicativamente questa operazione?

[maurino]

Ok, mi è tutto chiaro... praticamente se parliamo di 100, e X ha già messo 30, Z che subentrerà dovrà saldare i 30 a X, si accollerà i 70 rimanenti con la banca, e per il cambio di proprietà dell'immobile invece servirà un notaio.

In merito a quest'ultimo passaggio quindi, come funziona il cambio della proprietà? Come fare a tutelarsi perché non finisca che ci si accolla il mutuo e poi il cambio di proprietà non viene fatto?
Quando costerà indicativamente questa operazione?

lo farai contestualmente all'atto notarile. Il notaio così nell'atto metterà che X viene pagato per 100 (che sarà il valore della vendita) di cui 30 tramite assegno/quello-che-è, e 70 tramite accollo del mutuo.
Ovviamente ci sarà bisogno della presenza di un rappresentante della banca.

Da quel che so l'accollo è gratuito, anche se in giro dicono che la banca può chiedere qualche commissione (fino all'1%), ma proprio non saprei la situazione pratica.

[streetTux]

Eccezionale, direi che ho tutte le nozioni necessarie, grazie mille a tutti :oook:

Ai mod: se volete chiudere il thread, vi chiedo se potete tenerlo aperto per qualche altra ora, così che magari se sono state dette delle inesattezze o se qualcuno ha delle precisazioni da fare possa farlo :oook:

[gc57]

La procedura solita e' questa:le parti trovano l'accordo economico sulla cifra mutuo da accollarsi,e sulla somma a saldo.La stipula del compromesso avviene alla presenza di un notaio(generalmente indicato dal compratore),il quale si incarichera' di richiedere tutta la documentazione alle parti,e di gestire le due operazioni in parallelo(quella dell'accollo del mutuo in Banca e quella dell'atto vero e proprio di compravendita dell'immobile).Riguardo le garanzie richieste generalmente,nel caso di accollo,e' tutto piu' facilitato perche' la banca erogante ha gia' considerato valide quelle fornite dall'ipoteca sull'immobile,pero' comunque il subentrante deve fornire un'attestazione di reddito(Cud e statino paga per i dipendenti,o dichiarazione dei redditi per gli autonomi).Ripeto,pero',che nel caso in questione,le banche fanno meno difficolta' che in caso di mutuo exnovo.IMHO per esperienze personali:oook:


Eccezionale, direi che ho tutte le nozioni necessarie, grazie mille a tutti :oook:

Ai mod: se volete chiudere il thread, vi chiedo se potete tenerlo aperto per qualche altra ora, così che magari se sono state dette delle inesattezze o se qualcuno ha delle precisazioni da fare possa farlo :oook:Non c'e' nessun problema a lasciare aperto finche', chi puo' e vuole,da' il proprio contributo:oook:

[maurino]

gc57 è decisamente più competente di me in materia :lingua:

[urasch]

muto'MI VIENE IL MAL DI TESTA MI MANCANO 26 ANNI DA PAGARE....

[jamex]

X può pretendere qualcosa in più da Z oltre la quota di mutuo pagata oppure,come spero, Z deve dargli solo quella?

[gc57]

gc57 è decisamente più competente di me in materia :lingua:

Acquisto e poi vendita prima abitazione,in seguito riacquisto della nuova..un po' di esperienza la fai:biggrin3::oook:

[G79]

X può pretendere qualcosa in più da Z oltre la quota di mutuo pagata oppure,come spero, Z deve dargli solo quella?

semmai X perderà qualcosa... credo...
a meno di rivalutazione dell'immobile...

[jamex]

semmai X perderà qualcosa... credo...
a meno di rivalutazione dell'immobile...

ottimo

[macheamico6]

street, non mi va di leggermi tutto. Hai ottenuto le info che cercavi?

[fitzcarraldo]

semmai X perderà qualcosa... credo...
a meno di rivalutazione dell'immobile...Io invece credo che il tutto dipenda da chi vuole e chi invece deve vendere/comprare...

[streetTux]

X può pretendere qualcosa in più da Z oltre la quota di mutuo pagata oppure,come spero, Z deve dargli solo quella?
Ti direi io cosa può pretendere.. anzi, cosa gli spetterebbe.. ma è meglio in separata sede.. che poi già lo sai ;)

Comunque chiaro che non può pretendere più di quanto è la somma da lui stipulata nel mutuo.. altrimenti è estorsione, o ricatto, o una barzelletta.. se gli sta bene ok, altrimenti si fotte e si tiene il mutuo :oook:


semmai X perderà qualcosa... credo...
a meno di rivalutazione dell'immobile...
Non perde nulla, ci mancherebbe.. salvo lui non stipuli un accordo differente (cosa che ovviamente non vorrà fare né mai dovrebbe) vorrà le sue spese e i suoi debiti completamente saldati e ne uscirà come è entrato.
Non c'è rivalutazione o altro, tot soldi in partenza, tot all'arrivo.. altrimenti a Z nessuno glielo fa fare :oook:

[jamex]

Ti direi io cosa può pretendere.. anzi, cosa gli spetterebbe.. ma è meglio in separata sede.. che poi già lo sai ;)

Comunque chiaro che non può pretendere più di quanto è la somma da lui stipulata nel mutuo.. altrimenti è estorsione, o ricatto, o una barzelletta.. se gli sta bene ok, altrimenti si fotte e si tiene il mutuo :oook:


infatti lo chiedevo per sicurezza e per tutelare Z......di gente come X c'è sempre poco da fidarsi.....:wink_:

[streetTux]

street, non mi va di leggermi tutto. Hai ottenuto le info che cercavi?
Sì certo, tutto perfetto, grazie mille ancora a tutti.. ora ho chiaro l'iter, che è ciò che mi interessava, per tutto il resto non dovrebbero esserci problemi ;)

[G79]

Io invece credo che il tutto dipenda da chi vuole e chi invece deve vendere/comprare...

ah sicuro... tanto tutte le mattine un fesso e un furbo escono di casa.
se si incontrano... scatta l'affare. :oook:

[fitzcarraldo]

Comunque chiaro che non può pretendere più di quanto è la somma da lui stipulata nel mutuo.. altrimenti è estorsione, o ricatto, o una barzelletta..:
Questo non è assolutamente vero!!! Magari ci sono, nello specifico, problemi personali.. Ma in linea teorica è un diritto di X chiedere quello che vuole della sua proprietà... Al limite, come dici tu, viene sfanculato.

[streetTux]

infatti lo chiedevo per sicurezza e per tutelare Z......di gente come X c'è sempre poco da fidarsi.....:wink_:
Sì, ma devi considerare che Z è un soggetto totalmente estraneo alla questione burocratica, non si rischia nulla, ci mancherebbe ;)


Questo non è assolutamente vero!!! Magari ci sono, nello specifico, problemi personali.. Ma in linea teorica è un diritto di X chiedere quello che vuole della sua proprietà... Al limite, come dici tu, viene sfanculato.
Sì sì, chiaro che X può chiedere che il mutuo venga saldato in presenza della probabile futura Regina d'Inghilterra Kate Middleton con le chiappe al vento in sella ad una Bonnie.. poi è altrettanto chiaro che Z non è vincolato a nulla, intendevo quello, mi sono espresso male ;)

[fitzcarraldo]

Veramente io non ne facevo una questione di chi, dove e come ma una questione di QUANTO!!! Se x non fosse nella necessità di vendere ( ma anche se lo fosse)Sarebbe un suo diritto chiedere un qualcosa in più di quanto stipulato nel mutuo, altrettanto sarebbe nel diritto di z decidere se accettare o no!! Si chiama commercio...

[streetTux]

Veramente io non ne facevo una questione di chi, dove e come ma una questione di QUANTO!!! Se x non fosse nella necessità di vendere ( ma anche se lo fosse)Sarebbe un suo diritto chiedere un qualcosa in più di quanto stipulato nel mutuo, altrettanto sarebbe nel diritto di z decidere se accettare o no!! Si chiama commercio...
Ma sì, chiaro che si parlava di quanto.. era un esempio forzato di una richiesta assurda.. certo che è nella sua completa possibilità chiedere anche il doppio della cifra, ma a questo punto a Z chi glielo fa fare? ;)

No, in questo caso Z vuole solo liquidare X per quanto gli spetta, un solo centesimo in più non gli è dovuto né gli sarà dato. :oook:

[fitzcarraldo]

Ah.. Ok!! Buona transazione...:oook:

[onlystreet]

Ma non ti conviene fare un salto in banca e chiedere giusto una informazione?
Non mi fiderei dei consigli di questi scalmanati :lingua:

[streetTux]

Ma non ti conviene fare un salto in banca e chiedere giusto una informazione?
Non mi fiderei dei consigli di questi scalmanati :lingua:
Mi fido, mi fido :oook: poi ovvio che andrò in banca a sentire, ma mi serviva avere un'infarinatura iniziale.. amo affrontare le cose preparato, a viso aperto ;)

[maurino]

X può pretendere qualcosa in più da Z oltre la quota di mutuo pagata oppure,come spero, Z deve dargli solo quella?

X può pretendere quello che vuole, si tratta pur sempre di una vendita in cui solo una parte di questo valore viene pagata tramite giro del debito con la banca.

X può avere acquistato a 100, facendo un muoto di 100....passa il tempo, il debito residuo rimane 70, ma vende a 130 (qualunque sia il motivo...riqualificazione della zona, oppure semplicemente "ce sta a prova" :laugh2:).

A sto punto Z deve dargli la differenza (130-70, quindi 60).

il "vecchio" acquisto di X e la sua nuova vendita sono due cose separate. I valori di acquisto prima, e vendita dopo, non devono per forza coincidere ( salvo i casi di legge ovviamente, mi viene in mente l'edilizia cooperativa al momento)

teoricamente X potrebbe persino chiedere meno di quanto ha speso inizialmente per l'acquiesto...difficile, ma pur sempre possibile :lingua:

[streetTux]

Altra domanda, seeempre più difficile signori e signore :laugh2:

Partiamo sempre dalla stessa casistica, ovvero un mutuo su una casa di 100 cointestato al 50% tra X e Y, con Z che deve liquidare completamente X.

Supponiamo che Z voglia liquidare completamente X con un altro mutuo.. ovvero si fa un mutuo di 50 (più gli interessi, o no? :cipenso:) per liquidare completamente X.

Come è possibile fare sì che con un mutuo estraneo al primo, che verrà versato interamente nel primo così da saldarne la metà, vada a liquidare completamente uno dei due intestatari? Si può fare?

Tanto comunque ci sarebbero le spese notarili per il passaggio di proprietà con l'accollo, usarle per un passaggio con un nuovo mutuo farebbe lo stesso o costerebbe di più? :cipenso:

[maurino]

Io ho fatto così per la casa:

rifiutato l'accollo dal costruttore (o proprietario, non cambia in questo). Fatto mutuo con altra banca per l'importo del mutuo che dovevo estinguere (senza interessi, solo il capitale residuo), ed al rogito mi sono presentato coi rappresentati delle due banche. Il notaio ha poi messo nell'atto che il mutuo iniziale del costruttore è stato saldato tramite assegno circolare emesso dalla mia banca.

E' come se la nuova banca mi mettesse sul conto 100, e con questi 100 ci pago il proprietario X ... in realtà lui ci può fare quello che vuole, anche tenerseli liquidi sul conto e non saldare il mutuo. Occhio ad eventuali penali per la risoluzione anticipata del mutuo stesso!

il costo ovviamente c'è. Per apire un nuovo mutuo, oltre alle spese dell'istruttoria, ci sarà probabilmente un perito della banca + il costo del notaio per l'iscrizione del nuovo mutuo. Occhio che si basa sul valore d'ipoteca (di solito il 150% o 200% dell'importo richiesto...ho visto persino il 300%). Oltre al costo per il passaggio di proprietà, figurati se perdono l'occasione di guadagnarci :laugh2:

comunque basta farsi fare un preventivo dal notaio.

tanto per dirti, ho pagato il notaio più per il nuovo mutuo che per l'atto di rogito....però se la rata è vantaggiosa ti ripaghi in poco tempo.

[streetTux]

Occhio che si basa sul valore d'ipoteca (di solito il 150% o 200% dell'importo richiesto...ho visto persino il 300%). Oltre al costo per il passaggio di proprietà, figurati se perdono l'occasione di guadagnarci :laugh2:

tanto per dirti, ho pagato il notaio più per il nuovo mutuo che per l'atto di rogito....però se la rata è vantaggiosa ti ripaghi in poco tempo.
Eh, la rata più vantaggiosa di quella esistente è impossibile.. sono 256€ al mese (512/2).. hai voglia a trovare di meglio..

Mi spieghi il discorso di quelle percentuali con un esempio pratico? Non ci ho capito nulla :(

[maurino]

Eh, la rata più vantaggiosa di quella esistente è impossibile.. sono 256€ al mese (512/2).. hai voglia a trovare di meglio..

Mi spieghi il discorso di quelle percentuali con un esempio pratico? Non ci ho capito nulla :(

la parcella del notaio non si basa sull'importo "reale" del mutuo, ma sul valore dell'iscrizione ad ipoteca. Se tu chiedi il mutuo di 300 e la banca chiede una garanzia ipotecaria del 200%, il valore iscritto sarà di 600, e la tariffa notarile guarda questo valore.
L'ipoteca serve solo in caso di recupero forzoso del credito, per stabilire quanto la banca può trattenersi, ma agli effetti più pratici per noi più la % d'ipoteca è alta, più ti costa il notaio.

Iscrizione Ipoteca - Tariffa Notarile (http://www.telemutuo.it/culturamutui/costi-iscrizione.html)

[streetTux]

la parcella del notaio non si basa sull'importo "reale" del mutuo, ma sul valore dell'iscrizione ad ipoteca. Se tu chiedi il mutuo di 300 e la banca chiede una garanzia ipotecaria del 200%, il valore iscritto sarà di 600, e la tariffa notarile guarda questo valore.
Eccezionale, ho capito :oook:

Grazie, riesci veramente a farmi capire cose delle quali ne so tanto quanto di fisica nucleare :oook:

[maurino]

Eccezionale, ho capito :oook:

ci mancherebbe!


Grazie, riesci veramente a farmi capire cose delle quali ne so tanto quanto di fisica nucleare :oook:
questa la giro a mia moglie che ogni volta che provo a spiegarle qualcosa mi guarda con occhio da triglia... :ph34r: