consiglio tecnico per acquisto casa

[alex78pe]

Salve ragazzi, come da titolo, avrei bisogno di un consiglio tecnico prima di decidere per l'acquisto di un appartamento.
Praticamente, la piantina depositata al catasto allegata all'agibilità che l'agenzia ci ha fornito con tutti gli altri documenti non è conforme, in un punto, all'appartamento così come si presenta.
Si tratta di un sottotetto, completamente abitabile, con due ripostigli ricavati nella parte più bassa del tetto. Sulla piantina è indicato un piccolo lucernario in uno di questi due stanzini, naturalmente posto sul tetto, che in realtà non c'è...

Sto incontrando diverse difficoltà con l'agenzia immobiliare che minimizza la cosa, oltre a non interessarsi minimamente di raccogliere le informazioni necessarie alla verifica di questa incongruenza, mi ha semplicemente detto che sarà il notaio a verificare la regolarità del tutto, in caso contrario si attiverebbero loro per sistemare la cosa. Io so che il notaio potrebbe non acconsentire alla stesura dell'atto a causa di questa incongruenza, potrebbe però mettermi al corrente del fatto e fare comunque l'atto di vendita specificando che al momento dell'acquisto io sono al corrente della cosa e toccherebbe poi a me sistemare il tutto.

Ora, io non sono affatto intenzionato a comprare una casa la cui piantina presenta una seppur minima differenza con lo stato reale dell'immobile, non ho firmato nessuna proposta ne con loro ne con la proprietaria, pur avendo raggiunto un accordo sul prezzo, e dato che fino ad ora hanno traccheggiato pure troppo su altre questioni (ad un certo punto la tizia voleva firmare l'atto di vendita con la clausola che mi avrebbe consegnato l'immobile a fine Settembre, pretendendo pure un 20.000 euri di anticipo per fermare un altro appartamento, robe da pazzi...) la mia pazienza sta esaurendosi, e sono sul punto di mandare tutti a quel paese.

Premesso che tocca alla proprietaria mettere a posto le irregolarità riscontrate, se io decidessi eventualmente di acquistare la casa con uno sconto data questa piccola irregolarità, poi cosa devo fare per sistemare il tutto? Sanatoria al catasto e al comune? E' un procedimento lungo, complicato e magari costosetto o è una stupidaggine che si risolve nell'arco di poco tempo ad un costo minimo?

[nikonikko]

Perchè non ti rivolgi ad un geometra per curare la pratica.

[gadano]

Sicuro che il sottotetto ha l'altezza giusta per l'abitabilità??? Anche qui in riviera la maggior parte hanno il sottotetto non abitabile ma le case/ appartamenti sono venduti come se lo fosse:):)








Inviato dal triangolo d'oro.. Colle dei pini Riccione Romagnaa

[streetTux]

Tieni presente una cosa: se devi fare un mutuo, con la perizia difficile che passi.. a me è capitato, la casa che stavo acquistando aveva una difformità catastale e quando è uscito il perito della banca, dopo l'approvazione del mutuo, ha rilevato l'anomalia e così la pratica è stata chiusa..

Il mio consiglio è di far sistemare la cosa al proprietario e, se questo non vuole farlo, salutarlo.

[alex78pe]

Sicuro che il sottotetto ha l'altezza giusta per l'abitabilità??? Anche qui in riviera la maggior parte hanno il sottotetto non abitabile ma le case/ appartamenti sono venduti come se lo fosse:):)

Inviato dal triangolo d'oro.. Colle dei pini Riccione Romagnaa

Si, l'altezza va bene, l'abitabilità c'è ed è tutto regolare, ho fatto il calcolo dell'altezza media necessaria e rientra appieno, i locali hanno tutti la corretta destinazione d'uso, il numero dei locali è quello, insomma a parte 'sto buco che non c'è è tutto a posto...


Perchè non ti rivolgi ad un geometra per curare la pratica.

Perché io la casa la sto comprando, non tocca a chi vende assicurarsi che le carte siano a posto? Se io vendo una casa e so che c'è qualcosa da sistemare, o la sistemo e poi vendo oppure la vendo a meno prezzo scalando la spesa della sistemazione. Inoltre c'è di mezzo un'agenzia immobiliare, toccherebbe a loro curare la pratica e permettermi di fare un'acquisto sicuro, altrimenti per cosa li pago??
Io potrei anche fare come da te suggerito, ma solo dopo un'adeguamento del prezzo dato che la casa non è messa in vendita con tutte le cose a posto...

[gadano]

Prendi un geometra fai le verifiche e gli dai 30000 euri in meno...








Inviato dal triangolo d'oro.. Colle dei pini Riccione Romagnaa

[alex78pe]

Tieni presente una cosa: se devi fare un mutuo, con la perizia difficile che passi.. a me è capitato, la casa che stavo acquistando aveva una difformità catastale e quando è uscito il perito della banca, dopo l'approvazione del mutuo, ha rilevato l'anomalia e così la pratica è stata chiusa..

Il mio consiglio è di far sistemare la cosa al proprietario e, se questo non vuole farlo, salutarlo.

Ho la fortuna di poter evitare il mutuo, quindi il rischio che il perito mi blocchi tutto non c'è, ma come giustamente dici tu, sono del parere anche io che tocchi al proprietario sistemare l'anomalia, a salutarlo e cercarne un'altra se continua a fare orecchie da mercante non ho problemi...


Prendi un geometra fai le verifiche e gli dai 30000 euri in meno...

Inviato dal triangolo d'oro.. Colle dei pini Riccione Romagnaa


Proprio quello che pensavo, magari non 30000, ma 10000 in meno ci stanno tutti...


Ma qualcuno sa darmi indicazioni piu o meno precise su come eventualmente debba muovermi per poi risolvere 'sta cosa? Tempi, sbattimenti e prezzi (sempre in maniera indicativa naturalmente)???

[gadano]

Dipende da chi prendi come geometra e se è " intrallazzato" bene:):):)








Inviato dal triangolo d'oro.. Colle dei pini Riccione Romagnaa

[Cane]

La conformità catastale e conformità urbanistica sono necessarie per una compravendita.

In soldoni, l'ultima planimetria rappresentante l'appartamento depositata in Catasto, (ora Agenzia delle Entrate), e l'ultima pratica edilizia depositata in comune, devono corrispondere esattamente allo stato dei fatti.

In questo caso andrà verificato prima la conformità urbanistica, se il lucernario è presente negli ultimi disegni depositati in comune può darsi che non sia stato rappresentato nella planimetria catastale per una svista, e sarebbe il caso più semplice da risolvere.
Se questo lucernario non c'é nei disegni in comune, è da valutare la possibilità di fare una sanatoria, se gli strumenti urbanistici lo consentono: questo lo devi fare verificare ad un tuo tecnico, i tempi sono molto variabili, penso si possa parlare di 2 come 6 mesi o più, tanto dipende da cosa c'è da fare esattamente.

Personalmente lascerei sistemare la cosa al proprietario come è giusto che sia.

[Stinit]

Concordo sul fatto che è meglio che sia l'attuale proprietario a sanare con chi di dovere questa difformità...

comunque controlla che gli impianti (termico-elettrico) siano stati fatti a norma e soprattutto fatti dare l’attestato di prestazione energetica APE

Contratti immobiliari e APE, il chiarimento del Governo | QualEnergia.it (http://www.qualenergia.it/articoli/20140120-contratti-immobiliari-e-attestato-di-prestazione-energetica-chiarimento-governo)

[ciccio75]

Io avrei già mandato tutti a cagare.Le case in vendita di certo non mancano...a meno che non te ne sei perdutamente innamorato.

[alex78pe]

Ragazzi grazie a tutti, la situazione si è risolta da sola. Mi ha chiamato la tizia dell'agenzia, dicendo che la proprietaria è disposta a vendere alle sue condizioni, ovvero: atto preliminare con congruo anticipo (in agenzia e non alla presenza del notaio), stipula definitiva a fine Settembre con il resto dei soldi e passaggio dell'immobile. Mercoledì eravamo rimasti d'accordo che avrebbe liberato la casa a fine Luglio, con pagamento immediato andando a fare direttamente l'atto dal notaio, ora ci ha ripensato dicendo, testuali parole "già era in difficoltà a dover lasciare la casa nei tempi da te indicati, ora vuoi farle fare anche questa cosa..." Voglio farle fare anche questa cosa??? Tu vendi una casa non del tutto a posto e sono io che voglio farti fare questa cosa???
​Evidentemente, la possibilità concretadi intascare un assegno a cinque zeri nell'arco di tre settimane non rientra nelle sue priorità, io ho chiuso la telefonata in neanche mezzo minuto, dicendo "non c'è problema, lunedì mattina sono da voi a riconsegnare le carte, buona Domenica".

Mi aspetto un'altra telefonata per la prossima settimana, stavolta metto da parte la cortesia e l'educazione e li mando tutti direttamente affanculo...

[Stinit]

Ragazzi grazie a tutti, la situazione si è risolta da sola. Mi ha chiamato la tizia dell'agenzia, dicendo che la proprietaria è disposta a vendere alle sue condizioni, ovvero: atto preliminare con congruo anticipo (in agenzia e non alla presenza del notaio), stipula definitiva a fine Settembre con il resto dei soldi e passaggio dell'immobile. Mercoledì eravamo rimasti d'accordo che avrebbe liberato la casa a fine Luglio, con pagamento immediato andando a fare direttamente l'atto dal notaio, ora ci ha ripensato dicendo, testuali parole "già era in difficoltà a dover lasciare la casa nei tempi da te indicati, ora vuoi farle fare anche questa cosa..." Voglio farle fare anche questa cosa??? Tu vendi una casa non del tutto a posto e sono io che voglio farti fare questa cosa???
​Evidentemente, la possibilità concretadi intascare un assegno a cinque zeri nell'arco di tre settimane non rientra nelle sue priorità, io ho chiuso la telefonata in neanche mezzo minuto, dicendo "non c'è problema, lunedì mattina sono da voi a riconsegnare le carte, buona Domenica".

Mi aspetto un'altra telefonata per la prossima settimana, stavolta metto da parte la cortesia e l'educazione e li mando tutti direttamente affanculo...

forse è meglio...

[marco72]

fallo ma sempre con tatto mi raccomando

[paper]

Ma se tutto è in regola a parte un lucernario che manca, prendilo così e apri il lucernario. È a tuo vantaggio.
Piuttosto che far correggere le piante eliminandolo ti conviene adeguare l'immobile. O se non lo fai adesso ti rimane il diritto di farlo. Perché rinunciare al diritto a una finestra. In una mansarda anche solo per aerazione è preziosa.
Comunque la proposta di firmare un compromesso con caparra e stabilire la data dell'atto è normalissima.
Se a settembre non riuscite a fare il rogito per causa sua ti deve restituire il doppio della caparra.

[alex78pe]

Ma se tutto è in regola a parte un lucernario che manca, prendilo così e apri il lucernario. È a tuo vantaggio.
Piuttosto che far correggere le piante eliminandolo ti conviene adeguare l'immobile. O se non lo fai adesso ti rimane il diritto di farlo. Perché rinunciare al diritto a una finestra. In una mansarda anche solo per aerazione è preziosa.
Comunque la proposta di firmare un compromesso con caparra e stabilire la data dell'atto è normalissima.
Se a settembre non riuscite a fare il rogito per causa sua ti deve restituire il doppio della caparra.

Io sarei anche d'accordo nel fare un compromesso con caparra e stabilire la data di consegna, ma lo facciamo dal notaio e l'anticipo non deve essere della cifra che chiede la proprietaria (circa 20000 euri) e la consegna la stabiliamo in tempi decenti, non tra tre mesi (sempre che bastino) perchè non riesci a trovare un'altra sistemazione... Sul nuovo in costruzione bastano anche 5000 euri, non rischio 20000 euri per una tizia che mi cambia le carte in tavola ogni due giorni, se la casa la vuoi vendere, e ti arriva uno che non perde tempo, soldi alla mano (senza il rischio che salti tutto perchè mi blocchino il mutuo in banca e cose del genere) pronto ad acquistare, con i tempi di oggi, la vendi... Inoltre un accordo l'avevamo già raggiunto, è lei che si è tirata indietro all'ultimo momento, pensarci prima no eh?

Discorso lucernario, quello che dici è senz'altro vero, ma perchè dovrei spendere altri soldi per una cosa che, anche se porta vantaggi a me, sarebbe comunque una soluzione ad una situazione che non è in regola? La soluzione non devo trovarla io, è chi vende che deve assicurarsi che la casa sia in regola, non chi compra che poi deve metterci le pezze...