Acquisto di appartamento con inquilino moroso con figli minorenni: consigli

Ciao ragazzi, da qualche tempo sto cercando un piccolo appartamento. Ne ho trovato oggi uno molto interessante, sarà battuto ad un' asta giudiziaria tra qualche giorno ma ha un difetto: ha un inquilino al suo interno che non paga l' affitto da un anno e mezzo e per di più ha due figli minorenni.
L' inquilino ha un regolare contratto registrato, con data di inizio l' 1/01/2016 e scadenza del primo quadriennio il 31/01/2019 ma una volta entrato non ha mai pagato l' affitto.

Detto questo nel caso fossi interessato a procedere all' acquisto ci sono due possibilità: o parlo con l' inquilino e se si mette a pagare può restare, oppure se non è intenzionato partiamo con le procedure di sfratto.

Qualcuno che si intende di queste cose sà quanto è complessa la seconda ipotesi?

Citazione:

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Originariamente Scritto da Marco Manila

Ciao ragazzi, da qualche tempo sto cercando un piccolo appartamento. Ne ho trovato oggi uno molto interessante, sarà battuto ad un' asta giudiziaria tra qualche giorno ma ha un difetto: ha un inquilino al suo interno che non paga l' affitto da un anno e mezzo e per di più ha due figli minorenni.
L' inquilino ha un regolare contratto registrato, con data di inizio l' 1/01/2016 e scadenza del primo quadriennio il 31/01/2019 ma una volta entrato non ha mai pagato l' affitto.

Detto questo nel caso fossi interessato a procedere all' acquisto ci sono due possibilità: o parlo con l' inquilino e se si mette a pagare può restare, oppure se non è intenzionato partiamo con le procedure di sfratto.

Qualcuno che si intende di queste cose sà quanto è complessa la seconda ipotesi?

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Il solo fatto che l'inquilino abbia due figli minorenni,che sia moroso sin dall'inizio e che la procedura di sfratto richiederà tempo e denaro, ci rifletteri non poco. Ti pagherà solo qualche mese per farti credere che ci tiene a rimanere in appartamento,ma poi ritornerà a farti dannare.....non ne usciresti bene in ambedue le ipotesi che hai manifestato.
Tutta la somma che riusciresti a risparmiare con l'acquisto in asta ,sarà
dilaniato in spese e controspese....riflettici bene e consigliati con un legale(disinteressato) specialista di sfratti.

da quanto ne so , prima di buttare fuori uno con figli da un appartamento , possono passare molti anni .

Ho un amico che ha un appartamento inutilizzato . Lo ha messo in vendita , ma non ha alcuna fretta di monetizzare .
Un suo conoscente ed amico ( che è nella pubblica amministrazione ) gli ha fatto togliere i sanitari , per poi chiamare i vigili ad effettuare un controllo , così da togliere l' abitabilità all' appartamento .
Se vuole lo vende comunque ( ed il nuovo proprietario , prima della firma , fa rimettere i sanitari tolti ) , ma se nell' attesa gli va dentro una famiglia di rom , risorse , o gente comunque con figli , il suo conoscente ad amico gli ha detto che non solo l' appartamento non lo vende più , ma prima di buttare fuori gli abusivi , passano dai 5 anni in sù .
Mentre senza agibilità le fdo possono agire tempestivamente .

Vedi tu .

Certo che le rogne te la vai proprio a cercare eh?!?

Citazione:

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Originariamente Scritto da Marco Manila

Ciao ragazzi, da qualche tempo sto cercando un piccolo appartamento. Ne ho trovato oggi uno molto interessante, sarà battuto ad un' asta giudiziaria tra qualche giorno ma ha un difetto: ha un inquilino al suo interno che non paga l' affitto da un anno e mezzo e per di più ha due figli minorenni.
L' inquilino ha un regolare contratto registrato, con data di inizio l' 1/01/2016 e scadenza del primo quadriennio il 31/01/2019 ma una volta entrato non ha mai pagato l' affitto.

Detto questo nel caso fossi interessato a procedere all' acquisto ci sono due possibilità: o parlo con l' inquilino e se si mette a pagare può restare, oppure se non è intenzionato partiamo con le procedure di sfratto.

Qualcuno che si intende di queste cose sà quanto è complessa la seconda ipotesi?

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Mi sembra innanzitutto che tu stia mettendo il carro avanti ai buoi, nel senso che all'asta giudiziaria non è detto che tu riesca ad aggiudicarti l'immobile, se ci sono potenziali acquirenti disposti a giocare al rialzo più di quanto sia il tuo budget.
In ogni caso, anche ammesso che tu ti aggiudichi l'immobile, solitamente passa almeno un semestre prima che tu abbia il decreto di trasferimento firmato dal giudice dell'esecuzione.
Solo allora sarai legittimato, in quanto proprietario, ad iniziare la procedura di sfratto per morosità.
Devi citare l'inquilino a comparire in Tribunale; se non si oppone allo sfratto, il giudice lo convalida, concedendo un termine, solitamente non inferiore a 60 gg per il rilascio.
Decorso inutilmente detto termine, dovresti notificargli il titolo esecutivo (il provvedimento di convalida di sfratto, di cui devi chiedere le copie autentiche alla cancelleria) assieme all'atto di precetto, che è l'invito formale a riconsegnarti l'immobile entro dieci giorni.
Se non rispetta nemmeno tale termine, l'ufficiale giudiziario gli notifica, su tua richiesta, un atto (preavviso di rilascio) in cui comunica all'inquilino il giorno del primo accesso per eseguire lo sfratto.
Se il giorno del primo accesso l'inquilino non ha trovato un altro alloggio, l'ufficiale giudiziario rinvia ad altra data (due o tre mesi) e vengono attivati i servizi sociali, se versa in gravi condizioni economiche ed ha figli minori od anziani non autosufficienti nel nucleo familiare.
Anche all'accesso successivo, se l'inquilino non va via, l'ufficiale giudiziario non ha poterci coercitivi, ma deve chiedere alla prefettura l'autorizzazione a farsi assistere, per il successivo accesso, dalla forza pubblica.
Tutte queste operazioni dovresti farle con l'assistenza di un legale, e metti in preventivo di perderci due anni.
Facendo un passo indietro e tornando all'udienza di sfratto, se a tale udienza l'inquilino chiede un termine per sanare la morosità, il giudice lo concede e rinvia ad un'udienza successiva, solitamente dopo tre mesi. Se alla nuova udienza l'inquilino ha sanato la morosità, pagando i mesi arretrati, quelli maturati nel frattempo e le spese legali, il giudice dichiara estinta la procedura, e non convalida lo sfratto.
Subito dopo l'inquilino potrebbe smettere di pagare nuovamente, e costringerti a ripartire da capo con la notifica di una nuova intimazione di sfratto, e questo "giochino" gli è consentito dalla legge per tre volte nel corso di un quadriennio. Quindi i tempi si dilaterebbero ulteriormente.

P.S. ma se l'immobile va all'asta fra pochi giorni, l'inquilino con chi l'ha stipulato il contratto a gennaio 2016? Presumo che a quella data l'appartamento fosse già pignorato.
Se il contratto di locazione l'ha stipulato il proprietario/debitore (magari con un inquilino compiacente) quando l'immobile era già pignorato, non è opponibile ai terzi (come potresti essere tu in caso di aggiudicazione all'asta), nemmeno se è stato registrato.
In tal caso non ci sarebbe da fare la procedura di sfratto, perché il titolo esecutivo per ottenere il rilascio è costituito dal decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione.
Però in caso di mancato rilascio spontaneo, dovresti ugualmente fare tutta la procedura successiva scritta sopra con l'ufficiale giudiziario, o tramite il custode giudiziario, se ne è stato nominato uno, ai sensi della nuova normativa (legge 119/2016)

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Originariamente Scritto da Exo

Certo che le rogne te la vai proprio a cercare eh?!?

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A dire il vero non l' ho cercata, mi è capitata per caso. :)

Citazione:

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Originariamente Scritto da Shining

Mi sembra innanzitutto che tu stia mettendo il carro avanti ai buoi, nel senso che all'asta giudiziaria non è detto che tu riesca ad aggiudicarti l'immobile, se ci sono potenziali acquirenti disposti a giocare al rialzo più di quanto sia il tuo budget.

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No Shining, non sono assolutamente certo che, nel caso, mi aggiudicherò l' immobile, anzi, al momento non so neanche se lo voglio proprio per questo problema! ;)

Diciamo che ho fatto un pensierino alla cosa perchè era allettante: l' appartamento è bello, recente e in una bella zona, ad un prezzo molto basso che lascia spazio ad un certo margine di crescita. Oggi parlando con un avvocato amico mi ha rassicurato sul fatto che nel giro di qualche mese l' inquilino si poteva far uscire, anche se ci sono di mezzo dei minori, ma io so che spesso le cose in questi ambiti non vanno liscie come si spera e avevo preso con le pinze le sue parole e come vedo dalla tua opinione la realtà è un pò diversa in effetti.

Vorrei però precisare che, sempre nel caso dedida per provarci, non andrei all' asta da solo, io non so quasi nulla di aste immobiliari, ho avuto qualche esperienza in passato con aste giudiziarie ma di beni più piccoli, per questo ho un consulente che sa come vanno queste cose, anche se a dire il vero la faceva facile anche lui sulla questione dell' inquilino...

Per ora quindi si parla, si cerca di capire e poi vedrò che fare.

Citazione:

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Originariamente Scritto da Marco Manila

A dire il vero non l' ho cercata, mi è capitata per caso. :)



No Shining, non sono assolutamente certo che, nel caso, mi aggiudicherò l' immobile, anzi, al momento non so neanche se lo voglio proprio per questo problema! ;)

Diciamo che ho fatto un pensierino alla cosa perchè era allettante: l' appartamento è bello, recente e in una bella zona, ad un prezzo molto basso che lascia spazio ad un certo margine di crescita. Oggi parlando con un avvocato amico mi ha rassicurato sul fatto che nel giro di qualche mese l' inquilino si poteva far uscire, anche se ci sono di mezzo dei minori, ma io so che spesso le cose in questi ambiti non vanno liscie come si spera e avevo preso con le pinze le sue parole e come vedo dalla tua opinione la realtà è un pò diversa in effetti.

Vorrei però precisare che, sempre nel caso dedida per provarci, non andrei all' asta da solo, io non so quasi nulla di aste immobiliari, ho avuto qualche esperienza in passato con aste giudiziarie ma di beni più piccoli, per questo ho un consulente che sa come vanno queste cose, anche se a dire il vero la faceva facile anche lui sulla questione dell' inquilino...

Per ora quindi si parla, si cerca di capire e poi vedrò che fare.

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Se il bell'appartamento,recente,in bella zona,è stato messo in asta ad un prezzo basso,lascia presupporre che non è stato venduto neanche al suo reale valore,seppure scontato ,ed i motivi te li abbiamo fatti presente.

Io ne starei alla larga...

Se questo non ha mai pagato una rata, di certo non si metterà a pagare perché glielo chiedi tu.

Lo sfratto poi è una cosa lunga e spesso finisce che quando finalmente puoi entrare in casa Tua, ci trovi dei danni che non finiscono più.


Queata è la mia opinione

Inquilino moroso..
Figli minori..
IN ITALIA?!?!?!?!?!?
ma manco se me lo danno gratis..

Citazione:

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Originariamente Scritto da carmelo23

Se il bell'appartamento,recente,in bella zona,è stato messo in asta ad un prezzo basso,lascia presupporre che non è stato venduto neanche al suo reale valore,seppure scontato ,ed i motivi te li abbiamo fatti presente.

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Originariamente Scritto da andrellino

Io ne starei alla larga...

Se questo non ha mai pagato una rata, di certo non si metterà a pagare perché glielo chiedi tu.

Lo sfratto poi è una cosa lunga e spesso finisce che quando finalmente puoi entrare in casa Tua, ci trovi dei danni che non finiscono più.


Queata è la mia opinione

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Originariamente Scritto da robygun

Inquilino moroso..
Figli minori..
IN ITALIA?!?!?!?!?!?
ma manco se me lo danno gratis..

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Ragazzi, ho capito che è una grana, ma credo anche che si possa risolvere prima o poi, no?

Vi faccio una domanda: se un appartamento vale 150'000 e c'è la possibilità di portarlo a casa a circa 100'000, quei 50'000 non sono un incentivo sufficiente per sopportare il fatto che dentro c'è qualcuno che non paga ma che nel giro di 6 mesi, o un anno, o due al massimo (poi scade il contratto, non conta nulla?) comunque uscirà?
Mah, io un pensierino ce lo farei, sbaglio? Ovviamente dopo aver capito bene la via crucis che si deve attraversare.