Questione bancaria e legale

[streetTux]

Sarò conciso.. mi serve l'opinione di chi si intende di questioni bancarie di un legale..

Allora, questa è la faccenda:
Mario e Angela hanno un mutuo cointestato su una casa, 50 e 50. Ognuno dei due ha un proprio conto in banca, ne hanno aperto un terzo cointestato dove i soldi del mutuo vengono presi automaticamente dal conto di Mario. L'unica cosa data in garanzia è la casa stessa, non ci sono altri garanti.
La storia tra Mario e Angela finisce e mettono in vendita la casa.. dopo n mesi Mario dice ad Angela che vuole n soldi entro tal giorno, altrimenti lui prende e se ne va all'estero e non pagherà più nulla.

Ora, le domande:

Per chi si intende di questioni bancarie: Mario può sparire così, vuotando il suo conto in banca e andarsene per sempre?
A quel punto cosa accade? La banca pretenderà tutto da Angela e prenderà i soldi dal suo conto? Ipotecherà automaticamente la casa? Ne ipotecherà solo metà e l'altra metà continuerà a pagarla Angela fino alla vendita? Insomma, cosa succede?

Per chi è un legale: Angela come può tutelarsi? Nel caso Mario sparisse e lei continuasse a pagare l'intero mutuo, potrebbe a quel punto rivalersi interamente pure della proprietà? O che altro può fare?

Grazie a tutti..

[Shining]

Manca un'informazione, ovvero: se la casa è cointestata tra Mario e Angela "pro indiviso" (cioè è intestata per l'intero a entrambi), o se risulta già divisa e ognuno ha l'intera proprietà del 50% dell'immobile.
Nel primo caso la banca aggredirà l'intero bene, e l'incolpevole Angela si vedrà suo malgrado nel ruolo di esecutata (anche se non è debitrice) per il solo fatto di trovarsi in comproprietà con il debitore Mario: l'immobile verrà pignorato e, se non risulta divisibile, venduto interamente tramite asta giudiziaria, sotto il controllo del giudice dell'esecuzione. Del ricavato verrà restituito il 50% all'incolpevole Angela.
Nel secondo caso la banca dovrebbe pignorare solo la quota di proprietà del debitore Mario, e in tal caso è assai difficile che tramite asta giudiziaria si trovi un acquirente per una quota di un immobile da condividere con una sconosciuta, se non è divisibile materialmente in due lotti distinti.
Se anche ricorresse il secondo caso, ma Angela avesse firmato una fideiussione per l'intero debito, si ritorna alla prima ipotesi e Angela subisce il pignoramento dell'intero immobile.
In ogni caso la banca ha già ottenuto l'ipoteca volontaria sull'immobile, ed eseguirà il pignoramento dopo aver chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo da parte del tribunale.
Se Angela vuole evitare l'esecuzione immobiliare, e salvare l'immobile, può continuare lei a pagare anche la quota che convenzionalmente spettava a Mario; alla fine chiederà al tribunale un decreto ingiuntivo a carico di Mario e potrà poi pignorare la quota di immobile di Mario (che però ha pagato lei) e chiederne l'assegnazione, così diventerà proprietaria dell'intero.
Ovviamente dovrà restituire a Mario le rate già da questo pagate, detratte però tutte le spese legali delle varie procedure che Angela dovrà sostenere per colpa del suddetto, e che le verranno liquidate dal giudice che emette il decreto ingiuntivo e dal giudice dell'esecuzione immobiliare.
Il rischio per Angela però è se nel frattempo saltano fuori altri creditori di Mario, che potrebbero, muniti di decreto ingiuntivo, intervenire nell'esecuzione immobiliare in corso o procedere direttamente a pignorare l'immobile, perché in tal caso Angela si vedrebbe costretta a soddisfare anche tali creditori, per ottenere la liberazione dell'immobile.
Spero di essere stato abbastanza chiaro

[macheamico6]

È il più classico dei casi. Accade spesso nel caso della fine di una storia tra due persone che avevano preso casa insieme.
Nel caso specifico Mario può andarsene quando è dove vuole, ci mancherebbe, e può spostare i suoi soldi su un'altra banca, o portarseli all'estero, oppure sputtanarseli tutti: sono soldi suoi e può farne quello che crede.
Per contro, però, non può neanche pretendere che in mancanza della vendita Angela rilevi la sua parte, anche se ci sarebbe da dire che qualora Angela avesse il denaro necessario, data l'intenzione di Mario di andarsene all'estero, per lei sarebbe certamente la soluzione migliore, e ciò al di là che voglia tenersi o no la casa: la valutazione dell'immobile sarebbe fatta in base agli attuali valori di mercato, che attualmente sono precipitati ovunque in Italia.
Dato che Mario ha già detto che non ne vorrà sapere nella, Angela non ha alcun modo di cautelarsi.
Peraltro, qualora potesse farlo, neanche le converrà continuare a pagare le rate del mutuo, in quanto la casa continuerebbe ad essere per metà di Mario, a meno che lei non la rilevi con regolare atto d'acquisto (ma Mario sarebbe disposto a firmarglielo?).
Se si interrompe il pagamento delle rate, quando se ne saranno sommate diverse (in genere 6-8 in caso di rate mensili), dopo aver richiestone il pagamento ad entrambi gli intestatari la banca attiverà la procedure che porteranno alla vendita forzosa dell'immobile (esecuzione immobiliare ovvero asta), per cui nei tempi tecnici previsti nel Tribunale di competenza l'immobile verrà rilevato da terzi, sperando che il ricavato dell'asta sia sufficiente ad estinguere il debito. Altrimenti la banca potrà richiedere la differenza a Mario e Angela.
Se Angela non paga le rate ma continua a tenere delle somme depositate presso quella banca, tali somme potrebbero essere a rischio anche per l'intero ammontare delle rate impagate o addirittura per l'intero mutuo residuo se la banca ha dato la decadenza dei termini, in quanto la banca ha facoltà di sanare il suo credito anche non pro quota, essendo i due contestatari obbligati in solido. Ma come i soldi li ha fatti sparire Mario, anche Angela potrebbe fare lo stesso.
Quindi? ......


Questa è la situazione, e se ti intessa dopo ti posto alcuni consigli "da girare ad Angela". Ora però devo uscire.




Vedo che nel mentre scrivevo ha postato Shining: lui è un addetto ai lavori e io no, pertanto anche se non ho avuto il tempo di leggere ti avrà certamente elargito delle buone risposte.

[streetTux]

Grazie mille Shining :wub: davvero..

Ora, perdonami se approfitto ancora, ma avrei delle domande..

Mi informerò innanzitutto sulla situazione dell'intestazione.. ma quando tu parli della vendita tramite asta giudiziaria, cosa intendi con "il 50% del ricavato andrà ad Angela"?
Io pensavo che nel momento in cui la banca si riprendeva la casa e la vendeva, i soldi che erano stati messi andavano tutti persi.. in poche parole, Angela perde tutto e non vedrà mai più nemmeno un euro di quelli che ha messo fino a quel momento.. non è così?

Supponendo che Mario vada all'estero e sparisca, come funziona l'ultima parte che dicevi del decreto ingiuntivo?
E indipendentemente del fatto che Mario vada all'estero o meno, non è che lui poi può pretendere comunque il 50% della casa, anche se non ha più pagato nulla?


Questa è la situazione, e se ti intessa dopo ti posto alcuni consigli "da girare ad Angela". Ora però devo uscire.
Grazie anche a te :oook:

Qualsiasi consiglio è bene accetto.. spara pure :oook:

[Shining]

Il 50 % della vendita giudiziaria viene restituito ad Angela solo se risulta incolpevole esecutata, ma presumo che dagli atti che hanno firmato la banca si sia tutelata e risultino debitori solidali, quindi di fronte alla banca risulteranno ugualmente debitori e, in tal caso, la banca avrà diritto di trattenere tutto il ricavato della vendita giudiziaria fino a soddisfazione totale del proprio credito.
Per il decreto ingiuntivo, esistono forme di tutela per la notifica a chi si rende volontariamente irreperibile (tramite affissione all'albo del Comune di ultima residenza conosciuta) per cui la procedura è ugualmente valida anche se materialmente Mario non ne venisse a conoscenza.
Una volta subito il pignoramento da parte di Angela, Mario potrebbe riottenere il 50% di proprietà solo estinguendo il suo debito nei confronti di Angela.

[streetTux]

Ok, chiarissimo, grazie..

Ora, nel momento in cui la banca avesse un credito rimanente di 30 ma dall'asta prendesse 100, i 70 "guadagnati" che fine farebbero?

Il pignoramento a Mario si potrebbe fare solo a mutuo estinto o anche finché lo si sta pagando e lui non ne vuole più sapere?

Questo "riottenere il 50% della proprietà pagando", se Angela non volesse sarebbe comunque di diritto di Mario?

[Shining]

Ok, chiarissimo, grazie..

Ora, nel momento in cui la banca avesse un credito rimanente di 30 ma dall'asta prendesse 100, i 70 "guadagnati" che fine farebbero?

Il pignoramento a Mario si potrebbe fare solo a mutuo estinto o anche finché lo si sta pagando e lui non ne vuole più sapere?

Questo "riottenere il 50% della proprietà pagando", se Angela non volesse sarebbe comunque di diritto di Mario?

I 70 guadagnati verrebbero consegnati ad Angela, perché può intanto ottenere un decreto ingiuntivo dopo aver pagato qualche rata ed intervenire nell'esecuzione immobiliare iniziata dalla banca, e munirsi nel frattempo di ulteriore decreto ingiuntivo per l'ulteriore somma sborsata nel frattempo.
Occorre però valutare che dalle vendite immobiliari si ricava sempre un importo assai basso, quindi se la volontà di Angela è quella di salvare l'immobile, il migliore consiglio è di non aspettare ad intervenire nell'esecuzione della banca, ma continuare a pagare tutte le rate e promuovere lei l'esecuzione, per poi chiedere l'assegnazione della quota pignorata.
Mario conserva il diritto di riscattare la propria quota, se prima del provvedimento giudiziale di assegnazione ad Angela paga il suo debito.
Considera anche cosa convenga ad Angela: se le rate sin qui pagate sono poche, forse le conviene abbandonare tutto (in tal caso potrebbero essere validi i consigli ipotizzati da Macheamico6 per evitare ulteriori problemi con la banca)

[streetTux]

La volontà di Angela è quella di liberarsi dell'immobile.. però chiaramente non vorrebbe rimetterci i soldi messi finora.. la casa è stata messa in vendita mesi fa ma non sono ancora riusciti a piazzarla ovviamente.. e Mario ora se n'è uscito con un'altra delle sue puttanate, ora dice che se ne va all'estero e non vuole più continuare a pagare il mutuo..
I numeri sono questi: sulla casa sono stati messi 50mila€ a testa subito, ed è stato fatto un mutuo di 100mila€ cointestato.. gli anni di mutuo erano 30 mi sembra e ne sono passati 3.. ora non so quanti siano i soldi messi fino ad ora tramite le rate (quindi oltre ai 50mila di partenza).. ma secondo te cosa converrebbe fare alla luce delle cifre?

[macheamico6]

Se hanno acquistato tre anni fa vuol dire che lo hanno fatto con la crisi del mercato immobiliare appena iniziata, ed è quindi presumibile che gli attuali valori di mercato non consentano di vendere a meno di rimetterci una grossa quantità di soldi. Ecco perché non riescono a vendere.
Angela ha tutto da perdere, in quanto Mario ha in un qualche modo già alzato le mani dichiarando forfait e anticipando che se ne andrà all'estero. Se poi è tutt'un bluff non possiamo saperlo.
Quindi, anche alla luce delle info integrative da te fornite, pur ob torto collo a mio avviso ad Angela converrebbe rilevare la quota di Mario mantenendo la vicenda in bonis, sia con Mario che con la banca e procedendo in tal modo.

Acquista la quota di Mario, cercando con lui un accordo che preveda una somma non equivalente a quanto sborsato da lui ad oggi, ma all'attuale valore di mercato del suo 50% al netto della metà del mutuo residuo.
Se Angela ha i soldi necessari per liquidare Mario bene, altrimenti richiederà alla banca, oltrechè l'accettazione alla liberazione di Mario, anche un integrazione del mutuo, ovvero l'estinzione del vecchio mutuo di iniziali 100mila con contestuale accensione di un nuovo mutuo dell'importo equivalente al residuo del vecchio più quanto necessario per liquidare Mario.
Se Angela non dovesse disporre di un reddito congruo al pagamento delle rate (la rata non dovrebbe superare 1/3 del reddito, al netto di eventuali altri finanziamenti in ammortamento), Angela può offrire la garanzia fidejussoria di terzi (genitori, fratelli, amici etc). Ciò servirebbe solo per rendere possibile il nuovo mutuo, in quanto nella peggiore delle ipotesi, ovvero se Angela non dovesse pagare le rate, la banca aggredirà l'immobile sul quale vanta ipoteca in suo favore, e non andrà certamente ad imbarcarsi in un contenzioso con i garanti. C'è comunque da dire che tale impegno fidejussorio "peserà" sui garanti nel caso anch'essi dovessero richiedere dei finanziamenti, ed ovviamente nel caso in cui Angela non dovesse pagare le rate e la posizione dovesse andare a rientro, e ciò fino ad avvenuta esecuzione immobiliare. Sempreché, poi, come già accennato nel mio precedente intervento, il ricavato dell'asta fosse sufficiente a soddisfare in toto il credito della banca.
Una volta liquidato Mario e con l'immobile a lei interamente intestato, Angela potrà decidere se continuare ad occuparlo nell'attesa -eventualmente- di una ripresa del mercato immobiliare (improbabile prima di altri 3 anni, almeno) per poterlo poi vendere in tutta calma ricavandone una giusta somma, si auspica non inferiore a quanto de lei sborsato dall'inizio della storia.
Tieni conto che:
- è allo studio (non credo sia già passata) una legge che prevede l'impignorabilità della prima casa;
- al di là del reddito di Angela, quanto accaduto tra lei e Mario ritengo che possa rientrare nel perimetro che prevede la possibilità di richiedere alla banca una sospensione del pagamento delle rate per un periodo max di un anno (in sostanza si allunga la durata del finanziamento), come da norme anticrisi a suo tempo varate e successivamente aggiustate e ampliate in corsa (presupposto indispensabile per poter accedere a tali agevolazioni è la mancanza di rate impagate).

Ripeto, avendo Angela personalmente già sborsato inizialmente 50mila, e immagino successivamente contribuito al pagamento dei tre anni d'ammortamento, non può permettersi di arrendersi ed alzare le mani, come invece pare intenzionato a fare Mario, per cui, anche se non le piacerà, ritengo che quanto proposto sia la strada migliore, o quantomeno la meno indolore.

[bella]

Uff che casino.... :cry:....

[macheamico6]

Uff che casino.... :cry:....

Sí, infatti, la soluzione migliore, più conveniente economicamente,
con niente casíni, ci sarebbe pure.......



...... e 'ffate 'ssa pace, subbiótti !!!

[streetTux]

Se hanno acquistato tre anni fa vuol dire che lo hanno fatto con la crisi del mercato immobiliare appena iniziata, ed è quindi presumibile che gli attuali valori di mercato non consentano di vendere a meno di rimetterci una grossa quantità di soldi. Ecco perché non riescono a vendere.
L'immobile è ora in vendita a 170mila€... dai 200mila iniziali.. l'idea di perderci pur di vendere c'è già..


avendo Angela personalmente già sborsato inizialmente 50mila, e immagino successivamente contribuito al pagamento dei tre anni d'ammortamento, non può permettersi di arrendersi ed alzare le mani, come invece pare intenzionato a fare Mario, per cui, anche se non le piacerà, ritengo che quanto proposto sia la strada migliore, o quantomeno la meno indolore.
Tu dici che da una vendita all'asta non si riuscirebbe a recuperare almeno quei 50mila spesi?
L'altra idea è quella di svendere abbestia... però suppongo che lui si metterà a quel punto contro dato che quello di Mario è in tutta probabilità solo un bluff.. non è la prima delle sue trovate del cazzo per rompere le palle..


Uff che casino.... :cry:....
Non ti dico... e pensare che basterebbe poco.. è che quando si ha a che fare con certi idioti si finisce in queste situazioni paradossali..


Sí, infatti, la soluzione migliore, più conveniente economicamente,
con niente casíni, ci sarebbe pure.......

...... e 'ffate 'ssa pace, subbiótti !!!
...per cortesia... è ovvio che ciò non è da prendersi in considerazione..

[macheamico6]

L'immobile è ora in vendita a 170mila€... dai 200mila iniziali.. l'idea di perderci pur di vendere c'è già..


Tu dici che da una vendita all'asta non si riuscirebbe a recuperare almeno quei 50mila spesi?
L'altra idea è quella di svendere abbestia... però suppongo che lui si metterà a quel punto contro dato che quello di Mario è in tutta probabilità solo un bluff.. non è la prima delle sue trovate del cazzo per rompere le palle..


Non ti dico... e pensare che basterebbe poco.. è che quando si ha a che fare con certi idioti si finisce in queste situazioni paradossali..


...per cortesia... è ovvio che ciò non è da prendersi in considerazione..

Scordarsi di riuscire a vendere a 170 un immobile che tre anni fa si è pagato 200. I dati statistici dicono che in tale periodo la svalutazione del valore degli immobili è superiore al 20%. Ovvio, in linea di massima, in quanto in alcune zone si è arrivati financo al 50%, mentre in altre il valore ha tenuto meglio.

Scordarsi tantopiù di riprendere i 50 se l'immobile va all'asta. Recuperare i 50 per Angela vuol dire che li recupera anche Mario, ma prima arriva la banca che ne vorrà circa 100 in quanto i tre anni di rate pagate, peraltro sicuramente con ammortamento alla francese, non andranno neanche a coprire le spese che dovrà sostenere la banca (e che quindi dovrà recuperare) per tutti gli atti per ottenere l'esecuzione immobiliare.
Non che voglia tirar sfiga, peraltro non conosco la zona, ma se l'immobile dovesse andare all'asta vedrai che i pescecani che ne fanno il loro mestiere riusciranno ad aggiudicarselo con una somma più o meno corrispondente a quanto servirà per chiudere il debito con la banca.

La mia era ovviamente una battuta data l'eccessiva seriosità delle due pagine del 3D nel quale ho peraltro partecipato attivamente, ma a maggior ragione proprio perchè improponibile allora ci si dovrebbe pensare non una, ma mille volte quando si acquista un immobile insieme, tantopiù se lo si fa a mezzo mutuo. E ciò vale anche se una coppia è ufficialmente sposata. Altrimenti si vengono quasi sempre a creare situazioni simili a quella da te descritta, situazioni nelle quali c'è sempre è solo da rimetterci, e semmai l'unica variabile è costituita dal quantum, che in alcuni casi può essere salatissimo.

[streetTux]

a maggior ragione proprio perchè improponibile allora ci si dovrebbe pensare non una, ma mille volte quando si acquista un immobile insieme, tantopiù se lo si fa a mezzo mutuo. E ciò vale anche se una coppia è ufficialmente sposata. Altrimenti si vengono quasi sempre a creare situazioni simili a quella da te descritta, situazioni nelle quali c'è sempre è solo da rimetterci, e semmai l'unica variabile è costituita dal quantum, che in alcuni casi può essere salatissimo.
..è improponibile perché lei ora sta con un altro.. ;)
Lasciarsi succede, sono cose della vita.. il problema è quando in quel momento si scopre che l'altro è una testa di cazzo che non sa accettare la cosa e fa di tutto per rendere la vita impossibile.. non so se rendo l'idea ;)

Ad ogni modo, tramite i vostri preziosi consigli (tuoi e di Shining) per i quali vi ringrazio infinitamente, le conclusioni ad ora sono queste:

Angela non ha la materiale possibilità di coprire l'intera rata del mutuo da sola.. l'unica possibilità sarebbe che il suo uomo attuale subentrasse al demente di Mario, cosa che comunque Angela scarterebbe perché le intenzioni dei due erano altre e l'immobile non è comunque minimamente dell'interesse di lei.
Angela a questo punto è disposta a perdere anche totalmente la somma investita finora, a costo di liberarsi di questa calenda greca.. l'idea è quella di svendere ulteriormente l'immobile.. a 120mila€ sarebbe venderlo sanando l'intera somma dovuta alla banca più la penale per la vendita dell'immobile nei primi 5 anni (grazie Stato italiano..) quindi da lì in su è tutto grasso che cola.. se Mario non accettasse tale via, allora fanculo tutto e si vada all'asta..


Vi ringrazio di tutte le dritte, i consigli e il tempo che avete perso fino ad ora :wub: e se avete qualche altra idea, sarò ben lieto di ascoltarvi :oook:

[Shining]

..è improponibile perché lei ora sta con un altro.. ;)
Lasciarsi succede, sono cose della vita.. il problema è quando in quel momento si scopre che l'altro è una testa di cazzo che non sa accettare la cosa e fa di tutto per rendere la vita impossibile.. non so se rendo l'idea ;)

Ad ogni modo, tramite i vostri preziosi consigli (tuoi e di Shining) per i quali vi ringrazio infinitamente, le conclusioni ad ora sono queste:

Angela non ha la materiale possibilità di coprire l'intera rata del mutuo da sola.. l'unica possibilità sarebbe che il suo uomo attuale subentrasse al demente di Mario, cosa che comunque Angela scarterebbe perché le intenzioni dei due erano altre e l'immobile non è comunque minimamente dell'interesse di lei.
Angela a questo punto è disposta a perdere anche totalmente la somma investita finora, a costo di liberarsi di questa calenda greca.. l'idea è quella di svendere ulteriormente l'immobile.. a 120mila€ sarebbe venderlo sanando l'intera somma dovuta alla banca più la penale per la vendita dell'immobile nei primi 5 anni (grazie Stato italiano..) quindi da lì in su è tutto grasso che cola.. se Mario non accettasse tale via, allora fanculo tutto e si vada all'asta..


Vi ringrazio di tutte le dritte, i consigli e il tempo che avete perso fino ad ora :wub: e se avete qualche altra idea, sarò ben lieto di ascoltarvi :oook:

Eccomi, scusate l'assenza ma ogni tanto la famiglia mi reclama
Quello che ho evidenziato cambia di parecchio la prospettiva, perché io all'inizio ho esposto in maniera sommaria quelli che potrebbero essere i possibili scenari, ma partendo dal presupposto che Angela volesse in qualche modo salvare e mantenere per sé l'immobile (così mi era parso di intuire dal post iniziale).
Ho letto ora tutti gli interventi di macheamico6, e li ritengo corretti e quindi li condivido (sul discorso dell'impignorabilità della prima casa, c'è da precisare che purtroppo riguarda solo i crediti della pubblica amministrazione, mentre i privati, come la banca, possono continuare a pignorarla).
Per vendere (o svendere, pur di riprendere qualcosa) sul libero mercato, occorre anche il consenso del comproprietario, e va fatto prima che intervenga un pignoramento; i tempi non sono dei migliori per ottenere cifre ragionevoli, ma in caso di bisogno occorre purtroppo accontentarsi.
Va anche tenuto conto che altrimenti l'immobile resterà invenduto, e se arriva il pignoramento poi all'asta giudiziaria verrà venduto ad un prezzo talmente basso che rimarrà soddisfatta (totalmente o parzialmente) solo la banca: è prassi infatti di molti tribunali che il giudice dell'esecuzione autorizzi il professionista delegato alla vendita, in caso di esito negativo, a ribassare del 25% ogni volta per tre tentativi di vendita successivi, e poi di un ulteriore 5% ogni successivo tentativo

[streetTux]

No Shining, mi sono spiegato sicuramente male io.. la casa era già in vendita, il problema è che ora Mario se n'è uscito con la questione "me ne vo all'estero e non pago più niente"..

Certo l'idea era quella di perderci il meno possibile, ma da quanto ho capito sono casini su casini.. a questo punto, tanto vale liberarsi il prima possibile della patata bollente, anche a costo di svendere la casa.. e se proprio non ce la si fa, si vada di asta e fanculo tutto..

Purtroppo i tempi sono quelli che sono e quell'altro si è fottuto il cervello..