Mutui casa, stipula e surroga. Chi ci capisce qualcosa?

Il punto è questo: vorrei comprar casa e sto guardando un po qui e la, al prezzo di un bilocale se faccio il mutuo più o meno ci arrivo ma avrei una domanda:
Oggi, parlando con un mediatore mi dice: puoi fare il mutuo variabile a rata costante, la rata è sempre uguale (e più o meno me la posso permettere) ma la durata del pagamento si allunga nel tempo, magari da 30 anni passa a 35-40.
Però, mi dice, tra un paio d'anni posso fare la surroga (sulla somma ancora da restituire, senza calcolare gli interessi) quando ci saranno condizioni migliori, così da non andare a spendere in interessi tutto quello che dovrei spendere con i tassi attuali.

Ora, dico io, detta così non fa una piega ma continuo a chiedermi dove stia la fregatura, qualcuno che lavora nel ramo mi può illuminare?

legge Bersani se non erro? non dovrebbe esserci nessuna fregatura per una volta.

E possibile che l' unico mediatore sveglio l'ho trovato io e il mercato immobiliare è fermo perchè gli altri e quelli delle banche sono tutti fessi? mah...:cipenso::cipenso::cipenso::cipenso:

Con il tasso fisso,la rata resta sempre la stessa per tutta la durata del mutuo e chiaramente ci paghi di piu' in interessi.
Per surroga si intende il trasferimento del mutuo,per il capitale residuo,dalla banca con cui l'hai stipulato,ad altra banca,e oggi se non vado errato,e' consentito senza dover pagare spese accessorie per effettuarla.
Quello che ti hanno proposto,e' il cosiddetto ''mutuo modulare''.Con questo,ogni due anni puoi andare in agenzia a ricontrattare se restarlo a tasso fisso o modificarlo in tasso variabile.Tieni presente,pero',che al momento della ricontrattazione,questa avverra' tenendo presente i tassi d'interesse in vigore al momento della ricontrattazione stessa. :oook:


Ps:parlo per esperienza personale e moglie bancaria.

Citazione:

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Originariamente Scritto da SpongeBob

Il punto è questo: vorrei comprar casa e sto guardando un po qui e la, al prezzo di un bilocale se faccio il mutuo più o meno ci arrivo ma avrei una domanda:
Oggi, parlando con un mediatore mi dice: puoi fare il mutuo variabile a rata costante, la rata è sempre uguale (e più o meno me la posso permettere) ma la durata del pagamento si allunga nel tempo, magari da 30 anni passa a 35-40.
Però, mi dice, tra un paio d'anni posso fare la surroga (sulla somma ancora da restituire, senza calcolare gli interessi) quando ci saranno condizioni migliori, così da non andare a spendere in interessi tutto quello che dovrei spendere con i tassi attuali.

Ora, dico io, detta così non fa una piega ma continuo a chiedermi dove stia la fregatura, qualcuno che lavora nel ramo mi può illuminare?

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Se vuoi te lo spiego:lingua:

Citazione:

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Originariamente Scritto da SadShape

Se vuoi te lo spiego:lingua:

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Se sai qualcosa dillo, brancolo nel buio :ph34r:

Allora... io ho stipulato il mutuo circa 6 anni fa e all'epoca andava per la maggiore il variabile puro e il variabile a rata costante e durata variabile a seconda (in + o in meno) se i tassi salgono o scendono rispetto a quello "fissato" al momento del rogito.
Ebbene, io decisi all'epoca (anche se sconsigliato da molta gente) il tasso fisso semplicemente xchè il costo del denaro era ai minimi e il tasso non mi sembrava affatto male visto che fatti due conti la rata era x me gestibile.
Non passa nemmeno un paio di mesi, e seduto sul divano della mia nuova casa, vedo una trasmissione di "mi manda raitre" o qualcosa del genere nella quale molti dei clienti che avevano stipulato un mutuo a tasso variabile si lamentavano del fatto che, a causa degli aumenti dei tassi di interessi, il loro mutuo era lievitato fino alla massima durata possibile e x di più, non potendo + allungare le rate, la rata si era cmq alzata.

Ora, a parte che in questo momento malgrado il costo del denaro sia ai minimi, gli interessi da pagare sono cmq elevati per via dello spread che le banche hanno aumentato in maniera considerevole ultimamente (economia in crisi e liquidità ai minimi), io proverei a chiedere informazioni sul tasso variabile ma con tetto massimo.
Praticamente sfrutti i vantaggi del tasso variabile, cmq maggiorati rispetto ad un variabile "puro" per via dell'opzione tetto massimo, ma in caso di rialzo dei tassi tu hai fissato un tetto massimo di interessi che andrai a pagare.
Se non sbaglio (dovrei informarmi) questi interessi eccedenti dovrebbe pagarseli la banca; tu praticamente se parti da un tasso del 4% variabile e il tuo mutuo prevede un tetto massimo del 6% sai già che se i tassi arrivassero all'8% tu lo pagheresti solamente fino al 6%.. ecco perchè costa di + di un mutuo a tasso variabile puro.

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Originariamente Scritto da SadShape

Allora... io ho stipulato il mutuo circa 6 anni fa e all'epoca andava per la maggiore il variabile puro e il variabile a rata costante e durata variabile a seconda (in + o in meno) se i tassi salgono o scendono rispetto a quello "fissato" al momento del rogito.
Ebbene, io decisi all'epoca (anche se sconsigliato da molta gente) il tasso fisso semplicemente xchè il costo del denaro era ai minimi e il tasso non mi sembrava affatto male visto che fatti due conti la rata era x me gestibile.
Non passa nemmeno un paio di mesi, e seduto sul divano della mia nuova casa, vedo una trasmissione di "mi manda raitre" o qualcosa del genere nella quale molti dei clienti che avevano stipulato un mutuo a tasso variabile si lamentavano del fatto che, a causa degli aumenti dei tassi di interessi, il loro mutuo era lievitato fino alla massima durata possibile e x di più, non potendo + allungare le rate, la rata si era cmq alzata.

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In teoria essendo adesso alti si suppone che prima o poi debbano scendere, almeno credo. A sto punto sarebbe possibile surrogare a condizioni più favorevoli, magari con un bel fisso come il tuo (che ora non posso permettermi :cry:). Se non sbaglio il decreto bersani è entrato in vigore proprio in quel periodo, magari come reazione a questa situazione.

Per la surroga, c'è una legge appostia che ti permette di "trasferire" il mutuo da un istituto ad un altro se ne hai convenienza senza costi aggiuntivi per te.
Puoi anche "ritrattare" il tuo mutuo con la tua stessa banca.. conosco gente che circa 2 anni fa si è fatta abbassare (dopo aver fatto richiesta alla banca) il tasso di interesse in quanto i tassi all'epoca erano molto bassi, ed ha guadagnato cmq sull'intera durata del mutuo una discreta cifra di soldi.
Ci sono anche siti molto utili nei quali puoi fare tutti i tuoi calcoli grazie a calcolatrici apposite e vedere qunti interessi pagherai e quanto pagherai di rata a seconda del tasso attuale.

la fregatura c'è, limitata fino momento in cui non trasfrirai a miglior condizioni il mutuo, ed è questa:
L'ammortamento alla francese a rata costante anche se indicizzato e variabile, consiste nel risarcire attraverso le rate capitale ed interessi in maniera sbilanciata a favore di questi ultimi, risarcendo all'inizio più velocemente il monte interessi si avrà una minore riduzione del capitale rispetto ad uno schema proporzionale. Al momento x scelto per esercitare il diritto alla surroga voi dovrete (attraverso l'istituto che si farà garante per voi erogandovi il corrispettivo) rimborsare al primo ente creditizio la parte del capitale residuo + 1%come penalità a questo punto ricordiamoci che le prime rate da noi versate erano composte prevalentemente dal rimborso sul montante e non dal capitale..

Citazione:

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Originariamente Scritto da SpongeBob

In teoria essendo adesso alti si suppone che prima o poi debbano scendere, almeno credo. A sto punto sarebbe possibile surrogare a condizioni più favorevoli, magari con un bel fisso come il tuo (che ora non posso permettermi :cry:). Se non sbaglio il decreto bersani è entrato in vigore proprio in quel periodo, magari come reazione a questa situazione.

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In teoria i tassi non potranno che alzarsi xche adesso il costo del denaro è ai minimi storici.
Per esempio.. quando feci il mutuo io un tasso variabile stava al 3.5% di cui l'1.5% era il "guadagno" della banca e l'altro 2% era il costo del denaro.
Adesso se non ricordo male un variabile sta al 4% di cui il 3% è il guadagno della banca e l'1% è il costo del denaro che è destinato cm a salire prima o poi.
In questi ultimi tempi quello che è salito , x via di svariati fattori, è lo spread che applica la banca (il suo guadagno in parole povere).
X cui quando il costo del denaro arriverà ancora al 2°, a parità di costo del denaro, chi ha stipulato il tasso variabile in questo momento pagherà il 5% di tasso al posto del 3.5% che si pagava ai miei tempi.

Il calcolo che si deve fare è semplice.. primo non strozzarsi troppo con la rata in base al proprio stipendio/entrate; le banche stesse hanno dei parametri per calcolare quanto può essere la rata di una persona che chiede un mutuo e di solito non si spingono oltre al 40% dello stipendio mensile della stessa.. anzi di norma non vanno oltre il 30% x stare sicuri.
Secondo, quando calcoli una rata con un certo tasso, devi mettere in conto che in caso di rialzo dei tassi, potresti pagare una rata relaivamente + alta e magari proibitiva per un certo periodo di tempo... anche mesi/anni se la situazione dei mercati cambia.
Nulla ti vieta di surrogare il mutuo se nel frattempo le cose cambiano e trovi chi ti fa delle condizioni + favorevoli.
P.s. quello che ti ho scritto è solo a titolo informale; lascia che persone + esperte ti consiglino e fai le tue dovute considerazioni; è un passo importante che ti "impegerà" per lungo tempo... buona fortuna!:oook:

fai un tasso fisso....il tasso variabile è in rialzo, il picco minimo l'ha gia toccato circa 1 anno e mezzo fa, quindi può solo salire....non aspettare troppo.
se fai la surroga non puoi chedere liquidità (in caso tu ne avessi bisogno). nel tal caso ci sono altre formule di rifinanziamento, cerca la più conveniente per il tuo caso specifico.

dimenticavo.....col rifinanziamento + liquidità ho comprato la moto.:oook:

Uppppppp!
Ok, ci sto iniziando a capire qualcosa. Purtroppo non è il periodo migliore per fare un mutuo ma è ora che mi tocca.
Qualcun altro ha esperienze, consigli o pareri in merito?

Citazione:

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Originariamente Scritto da SpongeBob

Uppppppp!
Ok, ci sto iniziando a capire qualcosa. Purtroppo non è il periodo migliore per fare un mutuo ma è ora che mi tocca.
Qualcun altro ha esperienze, consigli o pareri in merito?

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stipulato a gennaio un mutuo a tasso variabile sulla BCE (non euribor) con spread 1,15 :oook:

se ti interessa un tasso variabile accertati che lo spread sia molto basso altrimenti l'inculata arriva. Sui mutui misti, cioè quelli che puoi scegliere ogni tot tempo (di solito ogni 3 anni) se modificare da fisso a variabile e viceversa li lascerei perdere visto che i tassi applicati al tuo mutuo verrebbero aggiornati ogni 3 anni (e se il tasso di riferimento per il variabile sale non è che quello per il fisso scende....)

controlla le spese aggiuntive tipo richieste di polizze vite e cose simili perchè hanno costi alti e pretendono il premio anticipato.

occhio anche alla surroga perchè i prodotti che le banche offrono come surroga sono peggiorativi rispetto al prodotto normale (ho fatto giusto un confroto con una banca e se fossi partito con loro il fisso era a 5,10, se fossi partito con altra banca per poi fare una surroga con loro il fisso sarebbe diventato 5,80)