Acquisto di appartamento con inquilino moroso con figli minorenni: consigli

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Originariamente Scritto da Marco Manila

Arririttura buttare giù le pareti con la mazza? :blink:

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Da uno che scientemente si applica per abitare a sbaffo mi aspetto le più abiette ripicche, anche che mi caghi nei tubi dell'acqua potabile..

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Originariamente Scritto da Pelledorso

E' una pratica insulsa e non credo sia poi così facile ottenerla (cioè togliendo i sanitari e con la certificazione di un vigile) ............. l'inagibilità di un immobile poi non è di certo un deterrente x chi te lo vuole eventualmente occupare.

Io ho reso inagibile un rudere di campagna x i soli vantaggi fiscali........... ho dovuto presentare un "progetto" firmato da un tecnico.. poi i tecnici del comune sono venuti a fare il sopralluogo e hanno certificato l'inagibilità.

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forse mi sono spiegato male .
Innanzitutto , non è togli un water , ma smonti anche lavandino , doccia o vasca , lavandino in cucina , ecc .
Poi magari un pò di paraculo ti ci vuole perchè comunque ti diano l' inagibilità

Sta di fatto però che se fai una casa nuova e non hai il bagno o la cucina funzionati , l' abitabilità non te la danno .

Avere l' inabitabilità di un appartamento NON è un deterrente per gli eventuali malintenzionati che ne vogliano entrare in possesso , ma dà la possibiltà alla FdO di agire immediatamente nel prelevare gli "inquilini" e portarli fuori , in diversa sistemazione .
Se invece un vecchio va all' ospedale e nel frattempo una famiglia agli entra in casa ( cosa successa proprio nel vicentino 3 estati fa ) , passano anche anni prima che li si possa buttare fuori , e nel frattempo il vecchio è costretto a farsi ospitare da parenti .
Italia di merda , ma è così .

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Originariamente Scritto da Sergio72

forse mi sono spiegato male .
Innanzitutto , non è togli un water , ma smonti anche lavandino , doccia o vasca , lavandino in cucina , ecc .
Poi magari un pò di paraculo ti ci vuole perchè comunque ti diano l' inagibilità

Sta di fatto però che se fai una casa nuova e non hai il bagno o la cucina funzionati , l' abitabilità non te la danno .

Avere l' inabitabilità di un appartamento NON è un deterrente per gli eventuali malintenzionati che ne vogliano entrare in possesso , ma dà la possibiltà alla FdO di agire immediatamente nel prelevare gli "inquilini" e portarli fuori , in diversa sistemazione .
Se invece un vecchio va all' ospedale e nel frattempo una famiglia agli entra in casa ( cosa successa proprio nel vicentino 3 estati fa ) , passano anche anni prima che li si possa buttare fuori , e nel frattempo il vecchio è costretto a farsi ospitare da parenti .
Italia di merda , ma è così .

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speriamo di cambiarla questa Italia...un mio amico ha patito anche lui un paio di anni per tornare in possesso della sua attuale casa con giardino indipendente...la coppia di affittuari aveva anche dei cani che vivevano in casa...non molti...solo 36 eh, a cui è stato permesso di tutto...il mio amico a momenti doveva rifare i muri per rientrare altro che intonaci:cry:

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Originariamente Scritto da pier74

Secondo me l'acquisto di certi immobili devi farlo se hai soldi da investire e non perché cerchi casa..
Vale 150 e lo paghi 100, anche se ci metti 5anni ad entrare in possesso del bene hai un investimento che ti rende il 50% in 5 anni , è con il mercato immobiliare ai minimi potrebbe essere un buon affare....

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Il caso è proprio questo e hai azzeccato anche le cifre, l' asta parte da 72'000 e potremo cavarcela con poco di più, e con tutte le spese sarei attorno ai 100'000, un prezzo ottimo per un appartamento di 50 metri+60 di sottotetto+garage per questo non è facile dire di no, anche se c'è il problema dell' inquilino che non paga.

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Originariamente Scritto da mtt199

Un mio cliente ha portato a casa a 76k (prezzo base 60k, gliel'hanno rilanciato parecchio) un A/2+C/6 periziato nel 10/2015 185k euro, nuovo con solo le finiture da terminare.

Quando si parla di aste, non bisogna avere fretta, mai. Hai visto un appartamento (e 100k su 150k è ancora parecchio alto, se te lo rilanciano poi è totalmente insensato) che secondo me è meglio lasciar perdere.

Ciao

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Io non ho fretta, ma credo che questa volta andrà via, è già la seconda asta...

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Originariamente Scritto da tbb800

nell'elenco delle eventuali rogne aggiungerei pure, se l'immobile è in condominio, la probabilità che l'inquilino non paghi neppure le spese condominiali di sua competenza. quindi altro onere a carico dell'acquirente che deve sobbarcarsi la spesa.

pertanto sull'ipotetico risparmio di 50.000 euro rispetto al valore commerciale io andrei molto cauto, soprattutto, perché il nodo della questione ce l'ha ben spiegato shining, l'iter è quello e spese sono tante e costose.

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Si, ti confermo che ci sono anche gli arretrati delle spese condominiali, ma sono 500€ in tutto, poca cosa in relazione all' investimento.

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Originariamente Scritto da Sergio72

Avere l' inabitabilità di un appartamento NON è un deterrente per gli eventuali malintenzionati che ne vogliano entrare in possesso , ma dà la possibiltà alla FdO di agire immediatamente nel prelevare gli "inquilini" e portarli fuori , in diversa sistemazione .

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Si, avevo letto proprio così. ;)

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Originariamente Scritto da Marco Manila

Ciao ragazzi, da qualche tempo sto cercando un piccolo appartamento. Ne ho trovato oggi uno molto interessante, sarà battuto ad un' asta giudiziaria tra qualche giorno ma ha un difetto: ha un inquilino al suo interno che non paga l' affitto da un anno e mezzo e per di più ha due figli minorenni.
L' inquilino ha un regolare contratto registrato, con data di inizio l' 1/01/2016 e scadenza del primo quadriennio il 31/01/2019 ma una volta entrato non ha mai pagato l' affitto.

Detto questo nel caso fossi interessato a procedere all' acquisto ci sono due possibilità: o parlo con l' inquilino e se si mette a pagare può restare, oppure se non è intenzionato partiamo con le procedure di sfratto.

Qualcuno che si intende di queste cose sà quanto è complessa la seconda ipotesi?

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Partiamo da un presupposto: se l'appartamento è all'asta è perché ha problemi, se no era sul mercato. Quindi bisogna valutare l'entità dei problemi, e mi sembra che un paio di amici sono stati molto esaustivi, evidentemente competenti, e se uno ha voglia di affrontarli. Non si compra mica un appartamento all'asta per andarci ad abitare nell'immediato ma o per investimento o per un progetto futuro, tipo darlo ad un figlio quando cresce o per abitarlo dopo almeno 5/10 anni. Come tutti gli investimenti ha un rischio ma, se uno ha il capitale da investire, non è tra i peggiori. Certo va preso almeno al 50% o meno del suo valore. Oggi come oggi, se non sei esperto del mercato azionario, non è che ci siano molti investimenti sul mercato. Pensaci un po' e poi decidi. Auguri

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Originariamente Scritto da Marco Manila

Ragazzi, ho capito che è una grana, ma credo anche che si possa risolvere prima o poi, no?

Vi faccio una domanda: se un appartamento vale 150'000 e c'è la possibilità di portarlo a casa a circa 100'000, quei 50'000 non sono un incentivo sufficiente per sopportare il fatto che dentro c'è qualcuno che non paga ma che nel giro di 6 mesi, o un anno, o due al massimo (poi scade il contratto, non conta nulla?) comunque uscirà?
Mah, io un pensierino ce lo farei, sbaglio? Ovviamente dopo aver capito bene la via crucis che si deve attraversare.

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Io credo che se l'affare appare troppo vantaggioso, finisce che è una fregatura...

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Originariamente Scritto da Lone wolf 48

Partiamo da un presupposto: se l'appartamento è all'asta è perché ha problemi, se no era sul mercato. Quindi bisogna valutare l'entità dei problemi, e mi sembra che un paio di amici sono stati molto esaustivi, evidentemente competenti, e se uno ha voglia di affrontarli. Non si compra mica un appartamento all'asta per andarci ad abitare nell'immediato ma o per investimento o per un progetto futuro, tipo darlo ad un figlio quando cresce o per abitarlo dopo almeno 5/10 anni. Come tutti gli investimenti ha un rischio ma, se uno ha il capitale da investire, non è tra i peggiori. Certo va preso almeno al 50% o meno del suo valore. Oggi come oggi, se non sei esperto del mercato azionario, non è che ci siano molti investimenti sul mercato. Pensaci un po' e poi decidi. Auguri

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Dunque, che ci sia qualche problema è indubbio, anzi, uno, ma abbastanza importante, e cioè l' inquilino moroso.

Dubito però che l' appartamento sia all' asta per questo, è all' asta perchè c'è stato un pignoramento e l' asta giudiziaria è lo strumento che si utilizza in questi casi, o non è così?

Come già detto io non prenderei questo appartamento per viverci, ho già un piccolo appartamento che mi basta e avanza, ma solo come investimento e per avere, magari, una piccola rendita mensile sotto forma di un affitto. Io non sono in grado di investire in borsa perchè non ne conosco i meccanismi e non mi và di fare investimenti rischiosi, quindi il mattone è la scelta più ovvia. Certo, un pò di rischio c'è anche qui vista la situazione, ma credo che male che vada l' affare sarà meno interessante, dubito di perdere tutto come invece può succedere in borsa.

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Originariamente Scritto da andrellino

Io credo che se l'affare appare troppo vantaggioso, finisce che è una fregatura...

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Certo, ma qui siamo di fronte ad una asta giudiziaria, è stata controllata la perizia e tutto il resto e pare che sia tutto a posto. C'è il problema dell' inquilino che probabilmente ha tenuto lontani i compratori fino ad oggi, ma ormai il prezzo è sceso talmente tanto che si può valutare l' operazione, inoltre oggi ho avuto conferma da un avvocato amico esperto in materia che la cosa si può risolvere in qualche mese, quindi ora la scelta di rischiare o meno sta a me. ;)

Citazione:

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Originariamente Scritto da Marco Manila

Dunque, che ci sia qualche problema è indubbio, anzi, uno, ma abbastanza importante, e cioè l' inquilino moroso.

Dubito però che l' appartamento sia all' asta per questo, è all' asta perchè c'è stato un pignoramento e l' asta giudiziaria è lo strumento che si utilizza in questi casi, o non è così?

Come già detto io non prenderei questo appartamento per viverci, ho già un piccolo appartamento che mi basta e avanza, ma solo come investimento e per avere, magari, una piccola rendita mensile sotto forma di un affitto. Io non sono in grado di investire in borsa perchè non ne conosco i meccanismi e non mi và di fare investimenti rischiosi, quindi il mattone è la scelta più ovvia. Certo, un pò di rischio c'è anche qui vista la situazione, ma credo che male che vada l' affare sarà meno interessante, dubito di perdere tutto come invece può succedere in borsa.



Certo, ma qui siamo di fronte ad una asta giudiziaria, è stata controllata la perizia e tutto il resto e pare che sia tutto a posto. C'è il problema dell' inquilino che probabilmente ha tenuto lontani i compratori fino ad oggi, ma ormai il prezzo è sceso talmente tanto che si può valutare l' operazione, inoltre oggi ho avuto conferma da un avvocato amico esperto in materia che la cosa si può risolvere in qualche mese, quindi ora la scelta di rischiare o meno sta a me. ;)

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Beh, se è veramente così, abiti in una rara zona d'Italia dove la giustizia funziona. Comunque, tenuto conto che solo per notificargli l'intimazione a comparire in tribunale gli devi dare minimo 20 giorni e che il giudice, se l'inquilino chiede un termine per sanare la morosità, gli concede minimo 60 giorni, e solo dopo parte tutto l'iter che ti ho spiegato ieri (la fase esecutiva) mi pare assai improbabile anche in caso di tribunale particolarmente efficiente.
A meno che (anche questa potrebbe essere un'ipotesi che puoi prendere in considerazione) tu non decida di offrire all'inquilino qualche migliaio di euro perché si levi dalle p@lle spontaneamente. Tu risparmieresti tempo e soldi, e l'inquilino potrebbe usarli per pagare la cauzione ad un nuovo e, ahimé, sfortunato locatore che, dopo pochi mesi, si ritroverebbe in casa il tuo ex inquilino, che nuovamente comincerà a non pagare al nuovo proprietario

Citazione:

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Originariamente Scritto da Shining

Beh, se è veramente così, abiti in una rara zona d'Italia dove la giustizia funziona. Comunque, tenuto conto che solo per notificargli l'intimazione a comparire in tribunale gli devi dare minimo 20 giorni e che il giudice, se l'inquilino chiede un termine per sanare la morosità, gli concede minimo 60 giorni, e solo dopo parte tutto l'iter che ti ho spiegato ieri (la fase esecutiva) mi pare assai improbabile anche in caso di tribunale particolarmente efficiente.
A meno che (anche questa potrebbe essere un'ipotesi che puoi prendere in considerazione) tu non decida di offrire all'inquilino qualche migliaio di euro perché si levi dalle p@lle spontaneamente. Tu risparmieresti tempo e soldi, e l'inquilino potrebbe usarli per pagare la cauzione ad un nuovo e, ahimé, sfortunato locatore che, dopo pochi mesi, si ritroverebbe in casa il tuo ex inquilino, che nuovamente comincerà a non pagare al nuovo proprietario

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Shining lasciami dire che non penso che tu non abbia ragione, ma ho sentito due diverse opinioni di avvocati amici di famiglia che difficilmente mi direbbero una cosa per un' altra: il primo è stato anche troppo ottimista (parlava di 3/4 mesi) mentre il secondo (quello più esperto in materia) ha parlato di 6/8 mesi e l' ha detto dopo aver letto le carte. Come già detto sopra però non sono interessato ad andarci a vivere dentro, quindi se anche ne rientrassi in pieno possesso dopo 24 mesi non sarebbe un grosso problema, anche se nel frattempo avrei buttato via parte del vantaggio per via delle mensilità mancanti e delle varie tasse che arriverebbero a me, ma se la spesa iniziale rimane entro un certo limite la cosa dovrebbe essere ancora decisamente più conveniente del normale acquisto via agenzia.

Per quanto riguarda l' ipotesi di pagare l' inquilino per farlo uscire è una ipotesi plausibile, si risparmierebbe molto tempo, a fronte di un (relativamente) piccolo esborso.

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Originariamente Scritto da Marco Manila

Dunque, che ci sia qualche problema è indubbio, anzi, uno, ma abbastanza importante, e cioè l' inquilino moroso.

Dubito però che l' appartamento sia all' asta per questo, è all' asta perchè c'è stato un pignoramento e l' asta giudiziaria è lo strumento che si utilizza in questi casi, o non è così?

Come già detto io non prenderei questo appartamento per viverci, ho già un piccolo appartamento che mi basta e avanza, ma solo come investimento e per avere, magari, una piccola rendita mensile sotto forma di un affitto. Io non sono in grado di investire in borsa perchè non ne conosco i meccanismi e non mi và di fare investimenti rischiosi, quindi il mattone è la scelta più ovvia. Certo, un pò di rischio c'è anche qui vista la situazione, ma credo che male che vada l' affare sarà meno interessante, dubito di perdere tutto come invece può succedere in borsa.



Certo, ma qui siamo di fronte ad una asta giudiziaria, è stata controllata la perizia e tutto il resto e pare che sia tutto a posto. C'è il problema dell' inquilino che probabilmente ha tenuto lontani i compratori fino ad oggi, ma ormai il prezzo è sceso talmente tanto che si può valutare l' operazione, inoltre oggi ho avuto conferma da un avvocato amico esperto in materia che la cosa si può risolvere in qualche mese, quindi ora la scelta di rischiare o meno sta a me. ;)

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Quando mi riferivo a qualche problema non mi riferivo all' inquilino, per altro moroso. Per altro, se c'è un pignoramento ho dei dubbi che sia stato causato dal mancato introito del canone locativo. In sintesi volevo dire: se hai una cifra discreta, diciamo 50/70 mila €, ma non sufficiente ad acquistare un appartamento simile, che fai, la tieni in banca? Puoi prendere questa occasione e alla lunga trovarti un acquisto che non avresti potuto fare. Alla lunga, diciamo 5/10 anni, il problema dellinquilino lo risolvi. Devi vederla, se la cosa ti interessa, sotto questa prospettiva, un investimento da incassare a lungo termine. Se poi lo prendi per una rendita a breve, allora non mi sembra il caso. Per inciso, qualsiasi investimento immobiliare, a parte l'asta o il prezzo d'acquisto, e soggetto al rischio del mancato pagamento dei canoni. Questo può capitare sempre e a chiunque. A meno che, prima di fittare una casa, non chiedi lo stato di famiglia e il certificato medico dei componenti la famiglia, ma questo, scusa, mi pare una str...ta.